احد الملاك :بعت منزلى بأقل من عشر ثمنه بسبب الإيجار الهزيل ومشاكل السكان
د. الامير محفوظ: توريث المكان المؤجرغير شرعى ومطالبة المستأجر خلو..حرام وسحت
د.ايمن الزينى:"الدستورية"الزمت الحكومة بالتعديل وانهيار العقارات يعجل بالصدور
العلاقة بين الملاك والمستاجرين في مصركطرفى المقص كلاهما مشدود وموجه نحو الاخر وكان ذلك نتيجة لتحول مصر من العهد الملكى الظالم لقطاع عريض من الشعب حيث ولدت ثورة يوليو المجيدة على اسس المساواة والانحياز للفقراء من عامة الشعب وكان اهمها توفير مسكن آمن ومستديم وباسعار مخفضة بعد مغالاة بعض الملاك فى تقدير القيمة الايجارية فسنت القوانين الاستثنائية وشكلت اللجان لتخفيض الايجارات ليتحول المالك من مركز قوى الى اضعف طرف للعلاقةلتمتلىء المحاكم بملايين القضايا الخاصة بالايجارات القديمة سواء السكنية أو التجارية رغم وجود حلول كثيرة وسهلة وهذا ما اعلنه الرئيس عبد الفتاح السيسي الذى اكد على ايجاد حلول لمشاكل مصر المستعصية ومن اهمها قانون الايجارات القديمة ما دفع نواب مجلس الشعب لاعادة طرح الحلول واستخراج مشاريع القوانين العديدة على مر العصور من ادراجها وهذا ما نتعرف عليه من خلال التحقيق التالى ..
في البداية يشير عادل علي "محاسب"الي ضرورة وجود تشريع قانوني ينهي حالة الظلم الواقعة علي رؤوس ملاك عقارات الإيجار القديم وانا احد هؤلاء حيث ورثنا عدة محلات لا يتجاوز إيجار المحل ٢٠ جنيها منذ ما يقرب من ٤٠ عاما ومن المستأجرين من صار يملك أكثر من محل ومنهم من يغلق المحل ويودع الإيجار بالمحكمة ويضيع الإيجار الهزيل لان إجراءات استرداده تزيد عن قيمته من اتعاب المحامي أو رسوم المحكمة أو المحضرين بالمحكمة ورغم ان المحال المماثلة بالمنطقة يتجاوز إيجارها ألف جنيه شهريا
إيجار هزيل
ويتفق رضا علي "مدرس " مع الكلام السابق مضيفا ان استمرار قانون الإيجار القديم ظالم ويسبب مشاكل مستمرة بين المواطنين والبحث عن حوادث الملاك والمستاجرين بالصحف والمواقع الإلكترونية تثبت ذلك وكثر منها يصل للقتل ونحن بعنا منزل مساحته ١٣٠ مترا ٥ ادوار بمنطقة الهرم بمبلغ ٣٠ ألف جنيه منذ عدة سنوات وكان إيجار الشقة ٢٠ جنيها رغم ان قيمته كانت تتخطى مليون جنيه في حينها لو كان خاليا من السكان وفضلنا بيع المنزل عن الاستمرار في المشاكل مع السكان
توريث المكان المؤجر غير شرعي
ويري الدكتور الامير محفوظ عضو المجلس الاعلي للشؤون الإسلامية سابقا ان العلاقة بين المالك والمستأجر، يجب تعديلها ورفع الظلم عن المالك . ومن المعلوم في الشريعة أن الإيجارة لا تورث، لكن نظرًا لمصلحة أهلية المستأجر بعد وفاته واقترح امتداد عقد الإيجارة حفاظا على أهليته؛ لذلك اشترط لامتداد عقد الإيجار - بالنسبة للأماكن السكنية- شروطًا عامة هي قيام أهل الخبرة بالاتفاق على وضع وتحديد (القيمة الإيجارية العادلة والمنصفة) بمعايير منها: نسبة مساحة وحجم العقار 50 متر أو 60 أو 70 متر. ومن حيث مكان العقار والبيئة والمدينة والإقليم،، ومن حيث جودة مرافق العقار، ومنافعه، أو ردائتها، وذلك لأهمية تحديد (القيمة الإجارية العاجلة) في العلاقة بين المالك والمستأجر، ولسهولة اقتراح أساليب جديدة لمعالجة العقود الإجارية المجحفة للمالك، أو القيمة الإجارية الزائدة على المستأجر.
وذلك ايضاً تجديد العقود القديمة التي تقل فيها قيمة الإيجار عن قيمة المثل (الذي يقدره الخبراء) وهو غالبا ما يرجع إلى العرف اليوم قال تعالى: {وأمر بالعرف}، ومن القواعد الكلية أن العادة محكمة، وأن المعروف عرفا كالمشروط شرطا، حيث تجدد العقودها إلى عقود جديدة بقيمة المثل اليوم.
اضافة الى اقتراح بتعديل القيمة الإيجارية في العقود القديمة بوضع ما يسمى بـ(الأجر التصاعدي للمنفعة) بمعنى أن تزيد قيمة الإيجارة بنسبة سنوية يتفق عليها الطرفان (المالك والمستأجر) مثلا: 20 %، أو 30 % بشرط ألا تزيد الأجرة عن قيمة المثل.
مع ضرورة تعديل القيمة الإجارية في العقود القديمة حسب دخل المستأجر، وحسب المنطقة السكنية حيث إن هناك عقود إيجارية بالمناطق القديمة العتيقة كالزمالك والمهندسين، أو المناطق الحديثة نسبيا كمصر الجديدة ومدينة نصر، وآخرى بالمناطق الشعبية كالسيدة زينب والمرج وباب الشعرية، وكل من هذه المناطق يقطنها مستأجرون إما أغنياء أو متوسطو الحال أو فقراء مستضعفون، فأرى أن تحدد القيمة الإيجارية لمثل هؤلاء حسب قيمة الدخل الشهري لكل منهم بنسبة لا تزيد على نسبة (20 %) من الدخل الشهري للمستأجر، مع التنبيه على أمرين:
- أولهما: أن الاعتبار الأول للقيمة الإيجارية العادلة هو قيمة المثل وفق تقدير الخبراء.. وليس دخل المستأجر، وإنما يعتبر الدخل للمستأجر لعدم ظلمه في التقدير.
- ثانيها: اختلاف القيمة الإيجارية حسب البيئة والمدينة والحي والإقليم.. لأن العرف يدل على ذلك .
الخلو سحت وحرام
ويضيف الدكتور الامير محفوظ وأما ما يسمى بالخلو وهو ما يطلبه بعض المستأجرين عند ترك العين المستأجرة، فإن هذا مال من السحت، ولا يحل طلبه أو استحلاله؛ قال تعالى: [يا أيها الذين آمنوا لا تأكلوا أموالكم بينكم بالباطل] [النساء]؛ ولأن المستأجر قد انتفع بالعين مقابل أجرتها، فما وجه طلب مقابل إخلاء العين المستأجرة سوى الاستغلال والظلم. ويجب ضرورة تفعيل لجنة تقييم الإيجارات التي قامت في الأحياء التابعة للمحافظات والمحليات ، ويجب أن تقوم على أهل الخبرة والعلم والدين لتقديم تقييم عادل للقيمة الإيجارية في كل حي من الأحياء حيث تختلف من حي لآخر.. مع الإشارة إلى أن هذه اللجنة باتت في ذاكرة التاريخ فلم يعد لها أثر يذكر فيجب استعادة دورها لرفع الظلم بين المالك والمستأجر.. وأن يكون قرارها ملزم للطرفين.
حوار مجتمعي
ويري الدكتور / أيمن رمضان الزيني أستاذ القانون بكلية الحقوق جامعتي طنطا والسادات أن تحرير العلاقة التعاقدية بين المالك والمستأجر من األامور التي أثارت جدلاً واسعاً بسبب القيمة الايجارية الزهيدة والاضرار المادية لمالكي عقارات الإيجار القديم وظل تحريرها حلما طالما راود الحكومات المتعاقبة تحقيقه ، الا أنها لم تجرؤ علي المساس بهذا الملف لاعتبارات عديدة و ظلت قوانين إلايجارات للوحدات السكنية في مصر تحت مسمى ”اإلايجار القديم " - القانون 49 لسنة 1977 والقانون 136 لسنة 1981 - أكثر من خمسة عقود، حتى ظهر قانون ”اإلايجارالجديد“ القانون 4 لسنة 1996 ،ليحرر الوحدات السكنية الجديدة و كان من ابرز نتائجه ارتفاع أسعار االايجارات في بعض المناطق القاهرة الكبرى وكانت المحكمة الدستورية العليا قد أصدرت في عام 2002 حكما حاسما رقم 70 لسنة 18قضائية دستورية، بإبقاء الوضع اإلايجاري السكاني الخاص بقانون الايجا ارت القديم كما هو عليه،مع أقرار أمتداد العلاقة الايجارية لمرة واحدة، وقصرته على فئات الدرجة الاولى لكن استمرت إشكاليات القانون 49 لسنة 1977 والقانون 136 لسنة 1981 ، حيث لم يلغ القانون الجديد العقود القائمة، ،
تحركات حكومية وبرلمانية
وهو ما أدى لظهور عدة تحركات حكومية وبرلمانية خلال السنوات الاخيرة نحو إلغاء هذا القانون كلية ، وعليه قامت لجنة الاسكان بمجلس النواب بطرح عدد من نصوص لمسودات تعديل قانون إلايجارالقديم، إلا أن أعضاء اللجنة لم يتوافقوا عليها ، ولا تزال التعديلات قيد المناقشة . وتضمنت مقترحات التعديلات في مجملها إلغاء العمل بكافة عقود الايجار القديم ، مع منح الحق للمستأجر في توفيق أوضاعه بترك الوحدة السكنية أو التجاريةخلال مدة أقصاها خمس سنوات . والحقيقة أن أشكالية أصدار قانون جديد للايجا ارت تكمن فى صعوبة تحديد قيم عصرية عادلة .ففي نفس العقار قد يقطن عدد من العائلات والذي يختلف نموهم الطبقي في العشرين سنة الاخيرة وعليه توجد عائلات لن تتمكن من دفع مبالغ باهظة، وسيكون مصيرهم الطرد.كما أن العقارات الكائنة في بعض المناطق من المستحيل تعديل الايجارات الخاصة بها بنسب منطقية ،لان معظم المستأجرين من كبار السن ويعيشون على معاشات الدولة والتي بالكاد تكفي احتياجاتهم وعلاجهم .
موائمة القانون مع الفترة الحالية
ولذا فأن هناك ضرورة إلي اعادة هيكلة وتعديل قوانين الايجارات القديمة ومراعاة ما تتطلبه الفترة الحالية من القضاء على الظواهر العشوائية التى خلفتها منظومة من القوانين التى شرعت للفساد واالستغالل والحقيقة ان قانون الايجا ارت القديم قد أوجد مشكالت غاية في الخطورة ، لعل أخصها وجودمايقرب من 12 مليون وحدة سكنية مغلقة في مصر، كما أن هناك 10 ملايين وحدة سكنية إيجار قديم تضم نحو 20 مليون مواطن حسب أخر احصائية.وعاد مطلب تعديل قانون الايجار القديم بقوة فى مجلس النواب الحالى 2021 خلال الشهر الماضي ، فزادت المطالبات بضرورة الاسراع في تعديل أحكام قوانين الايجارات القديمة- القانون49 لسنة 1977 والقانون 136 لسنة 1981 - بما يحقق التوازن في العلاقات الايجار ية بين المالك والمستأجر.
انهيار العقارات القديمة
وخاصة في ظل استمرار ظاهرة انهيار العقارات القديمة منها والمحتوية على مساكن تحت الايجار القديم - وكذا كنتيجة لتفاقم الازمات الشخصية بين المالك والمستأجرين، فيجب على الحكومة المبادرة في إيجاد حل عادل ومنصف لمشكلة الايجار القديم، والتي تسببت الدولة فيها ولم تتداركها على مر العقود. فلا يمكن حل مشاكل الايجار القديم، دون وضع سياسة سكن عادلة تكبح جماح الاسعار المنفلتة،وأن تساهم الدولة بمساعدة غير القادرين وأن يكون لهم الاولوية في شقق الإسكان الاجتماعي
قاعدة بيانات
ولعل الامر يقتضي قبل تعديل القانون أجراء حوار مجتمعي وكذا دراسة ومسح اجتماعي شامل من قبل الجهات الحكومية المعنية لتكوين قاعدة بيانات، يفرق بين المناطق التي بها العقا ارت وحالتها الانشائية وسنة بنائها والمستوى الاقتصادي للمستأجرين ، وكذا أجراء دراسات تحاكي تحركات المستأجرين المتوقعة في المدينة بعد تحرير الايجارات .، علي حسب موقعهم الجغرافي ومستوى
دخلهم، للتوصل إلمنظومة إسكان تكفل الاسر الفقيرة ومحدودة الدخل وكبار السن أو من يعانون صعوبات بدنية أوذهنية و كذا الذين
يعانون صعوبة في الحركة )حتى لو لديهم المقدرة المادية على التنقل( توفر لهم المسكن الملائم في محيط ٢ كيلومتر من سكنهم الحالي.)
